Służebność osobista to specyficzne, ograniczone prawo rzeczowe, z którego korzysta coraz więcej osób. Osobie, na rzecz której jest ustanowiona, przysługuje dożywotnie prawo do użytkowania lokalu w określonym zakresie. Wyjaśniamy na czym polega służebność osobista.

Termin służebność osobista brzmi intrygująco, i jest kolejnym, zaraz po hipotece i zastawie, rodzajem ograniczonego prawa rzeczowego, które ustanowione na rzecz osoby uprawnionej, zezwala na użytkowanie nieruchomości w określony, ograniczony prawem sposób.

Co to jest służebność osobista?

Służebność osobista to jest ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomość na rzecz oznaczonej osoby fizycznej. Wszystkie kwestie dotyczące ustanowienia służebności osobistej możemy znaleźć w Kodeksie cywilnym. W nawiązaniu do jego treści osoba uprawniona z tytułu służebności osobistej może korzystać z danej nieruchomości w ściśle określony sposób; jednocześnie ogranicza on prawa właściciela.

Jakie są rodzaje służebności osobistej?

Wyróżnia się trzy rodzaje służebności – służebność osobista, służebność gruntowa oraz służebności przesyłu. Dwie pierwsze możemy dodatkowo podzielić na służebności czynne i służebności bierne. Czynne polegają na korzystaniu z nieruchomości przez osobę uprawnioną w określonym zakresie. Służebności bierne dzielą się z kolei na dwie kolejne odmiany.

Wszystkie rodzaje służebności osobiste możemy przedstawić w następujący sposób:

służebność osobista – jest definiowana przez Kodeks cywilny jako prawo, które swoją treścią odpowiada służebności gruntowej, z tą różnicą, że przysługuje osobie fizycznej, a nie każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej,
służebności czynne,
służebności bierne – w tej sekcji wyróżniamy dwa typy służebności biernej. W pierwszym typie zakazuje się właścicielowi danej nieruchomości podejmowania pewnych zachowań, a druga zakazuje wykonywania określonych uprawnień, które przysługują mu względem nieruchomości władnącej,
służebność gruntowa – która polega na obciążeniu jednej nieruchomości na rzecz właściciela innej (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść określa, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, lub że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w zakresie dokonywania w stosunku do niej określonych działań lub zupełnie nie wolno mu korzystać z konkretnych uprawnień wynikających na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności,
służebności czynne,
służebności bierne – wyróżniamy dwa podtypy, jw.
służebności przesyłu – jest ograniczonym prawem rzeczowym, które reguluje kwestię korzystania z urządzeń służących do przesyłu energii lub substancji. Prawo polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy zamierzającego wybudować lub który już posiada urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości, która jest obciążona zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń.

Zniesienie służebności osobistej

Zniesienie służebności osobistej odbywa się w określony sposób. Służebności osobistej nie można bowiem sprzedać, ani pozbyć się w inny sposób. W przeciwieństwie do służebności gruntowej nie można nabyć jej przez zasiedzenie, nie podlega także dziedziczeniu i wygasa wraz ze śmiercią uprawnionego. Prawa służebności można się jednak dobrowolnie zrzec.

Aby znieść służebność osobistą należy zrzec się jej w taki sposób, że musimy sformułować pisemne oświadczenie o zrzeczeniu się służebności, a następnie skierować je do właściciela nieruchomości. W kolejnym kroku należy udać się do notariusza w celu potwierdzenia tej sytuacji względem organów prawa.

Należy pamiętać, że prawo do skorzystania ze służebności osobistej wygasa samoczynnie jeśli uprawniony nie skorzysta z niego w ciągu 10 lat – w takiej sytuacji służebność wygaśnie bowiem z mocy prawa. Nie ma również możliwości odwołania się w nawiązaniu do wygasłej służebności. Może jednak dojść do sytuacji, w której uprawniony zaprzeczy zamieszkiwaniu w lokalu. Wówczas, konieczne będzie sądowe ustalenie, że służebność osobista wygasła (wtedy też służebność zostanie wykreślona z księgi wieczystej).

Ile kosztuje służebność osobista?

Ustanowienie służebności osobistej może być odpłatne lub nieodpłatne. W przypadku nieodpłatnej służebności osobistej uprawniony ma obowiązek ponoszenia kosztów korzystania z rzeczy; można jednak zastrzec, że służebność będzie nieodpłatna. Natomiast taksa notarialna za sporządzenie aktu notarialnego obejmującego ustanowienie odpłatnej służebności osobistej mieszkania kosztującego 180 000 zł – wynosi 1242,30 zł brutto (710 zł + 1% nadwyżki ponad kwotę 30 000 zł).

Nieodpłatna służebność mieszkania oznacza w praktyce brak opłat dla właściciela mieszkania i zwalnia uprawnionego od wszystkich świadczeń na rzecz właściciela z tytułu używania lokalu. Uprawniony nie płaci więc czynszu dla właściciela, wręcz przeciwnie – to właściciel jest zobowiązany do regulowania czynszu za lokal do spółdzielni (wspólnoty). Uprawniony z tytułu służebności musi jednak wziąć na siebie opłaty eksploatacyjne, czyli te za gaz, energię elektryczną, wodę, wywóz śmieci itp.

Komu przysługuje służebność osobista?

Służebność osobista jest najczęściej ustanawiana na rzecz rodziców – wówczas decydują się oni na sprzedaż nieruchomości lub przekazanie jej swoim dzieciom. Dzięki zawarciu dożywotniej umowy służebności z potomkami będą oni mieli swoistą gwarancję zapewnienia potrzeb mieszkaniowych do końca życia. Służebność osobista nie musi jednak być zawierana tylko i wyłącznie z członkami rodziny.

Służebność osobista dotyczy także osób samotnych, które chcą przekazać swoje mieszkanie osobom niespokrewnionym, ale nie chcą stracić prawa do lokalu mieszkalnego.

Kiedy wygasa służebność osobista?

Służebność osobista wygasa wraz ze śmiercią osoby uprawnionej, natomiast jej zniesienie jest możliwe tylko poprzez dobrowolne zrzeczenie się jej przez osobę uprawnioną. Służebność osobista nie podlega także dziedziczeniu, chyba że w dokumencie znajdują się dodatkowe zapisy, zostanie tam np. zastrzeżone, że po śmierci służebnika, nieruchomość będzie przysługiwać jego krewnym.

Zamiana służebności osobistej na rentę

Służebność osobista ma charakter alimentacyjny, dlatego może podlegać zamianie na rentę. W jaki sposób tego dokonać? Zamiana służebności osobistej na rentę w sytuacji, gdy uprawniony z tytułu służebności dopuszczać będzie się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa, np. zakłóca spokój, niszczy lub uszkadza sprzęty, dokonuje w mieszkaniu zmian, na które nie uzyskał zgody.

To właśnie w takiej sytuacji właściciel nieruchomości obciążonej może zażądać zmiany formy wykonywania służebności na rentę. Zamiana służebności osobistej na rentę odbywa się na mocy orzeczenia sądowego; sąd także ustala ostateczną wysokość otrzymywanej renty.

Kto może mieszkać z uprawnionym?

Ustanawiający służebność osobistą musi pamiętać, że z osobamy, na rzecz których ją ustanowił mogą zamieszkać także inne osoby – małoletnie dzieci i małżonkowie. Mogą to być także osoby, które uprawniony utrzymuje lub takie, które są potrzebne w prowadzeniu gospodarstwa domowego. Osoby te nie posiadają samodzielnego uprawnienia do zamieszkiwania w nieruchomości (jeśli nie wynika z innych tytułów prawnych) i mogą mieszkać z uprawnionym tylko wówczas, jeśli osoba na rzecz której ustanowiono służebność rzeczywiście ją wykonuje.

W takie decyzje, dotyczące tego kto będzie zamieszkiwał lokal z osobą uprawnioną z tytułu służebności, właściciel mieszkania nie ma prawa ingerować. A co w sytuacji, gdy osoba uprawniona umrze? Wówczas pozostałe osoby zamieszkujące lokal (a nie bezpośrednio uprawnione), będą zmuszone go opuścić.